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Pronto condominio | 15 novembre 2021, 15:00

Le innovazioni in condominio

Installare un ascensore ex novo, dei pannelli fotovoltaici sul tetto comune o un cancello elettronico di ultima generazione.

Le innovazioni in condominio

Installare un ascensore ex novo, dei pannelli fotovoltaici sul tetto comune o un cancello elettronico di ultima generazione. Sono alcuni esempi di innovazioni condominiali, definite dalla Corte di Cassazione “quelle modificazioni che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti”.

Per realizzare un’innovazione – che non pregiudichi in nessun caso la stabilità dell’edificio e alteri il decoro architettonico dello stesso - l’assemblea deve raggiungere il quorum stabilito dall’articolo 1136, comma quinto, del Codice civile, vale a dire un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interventi e almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Vi sono poi delle innovazioni che possono essere approvate con una maggioranza “agevolata”, ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interventi e almeno la metà (500 millesimi) del valore dell'edificio. Per l’articolo 1120 del Codice civile rientrano in questa tipologia: le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Lo stesso articolo 1120 prevede che «l’amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro 30 giorni dalla richiesta avanzata anche di un solo condomino, che deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».

Completano il quadro le “innovazioni gravose o voluttuarie”, opere che hanno dei costi elevati o non rivestono fondamentale importanza. L’articolo 1121 del Codice dispone che – a condizione che tali opere, impianti e manufatti siano suscettibili di utilizzazione separata - i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Nel caso in cui l'utilizzazione separata non sia possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Si pensi, ad esempio, all’installazione dell’ascensore. Chi abita al primo piano potrebbe decidere di fare a meno dell’innovazione e quindi non partecipare alla spesa. Ciò è possibile, in quanto l’impianto può essere utilizzato da alcuni condòmini (basta prevedere una chiave per accedervi), che in quanto proprietari pagheranno i costi di realizzazione e manutenzione. La legge prevede in ogni caso che i condòmini che in origine non hanno preso parte alla spesa (compresi i loro eredi o aventi causa) possano ripensarci in futuro e in qualunque tempo decidere di partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

A cura di Confappi-Fna Federamministratori

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