Come si trasformerà il mercato immobiliare con lo spostamento a monte della ferrovia?

La rivalutazione del patrimonio immobiliare sulla costa è una delle principali motivazioni portate dai sostenitori dello spostamento a monte della ferrovia tra Finale Ligure e Andora. Il ragionamento è semplice: senza il passaggio dei treni, spariranno anche i rumori e le vibrazioni, così sarà più piacevole vivere nelle case vicine all’attuale linea ferroviaria, che quindi aumenteranno di valore.

Per capire cosa succede ai prezzi delle case quando si elimina la ferrovia litoranea, abbiamo effettuato una ricerca su quattro comuni in provincia di Imperia, interessati dallo spostamento a monte nel dicembre 2016. Per analizzare la situazione, abbiamo usato come fonte il sito Immobiliare.it, uno dei principali portali italiani in materia di transazioni immobiliari. Abbiamo raffrontato i dati del marzo 2014 (quando la ferrovia era ancora nel vecchio tracciato) con quelli di marzo 2021, gli ultimi disponibili.

A Diano Marina, il costo medio delle abitazioni era 4645 euro a metro quadrato nel 2014 ed è passato a 3558 euro al metro nel 2021, con un calo del 23,4%. A San Bartolomeo al mare si è passati da 4628 euro nel 2014 a 3298 euro di quest’anno, con un crollo del 28,7%. A Cervo, la diminuzione è stata del 25,2% in sette anni, da 5023 a 3756 euro a metro quadro. A San Lorenzo al mare, la valutazione residenziale è passata da 3755 a 2876 euro al metro, in calo del 23,6%.

Diano Marina ha visto lo spostamento della stazione in una zona collinare, mentre Cervo, San Bartolomeo e San Lorenzo hanno perso la stazione. In questi quattro comuni, la svalutazione delle case è stata in media del 25,2% negli ultimi sette anni.

Abbiamo deciso di confrontare il dato immobiliare dei quattro centri imperiesi con quello di altrettante località costiere savonesi, che nello stesso periodo (2014-2021) hanno continuato ad avere la ferrovia in centro: Alassio, Pietra Ligure, Loano e Borgio Verezzi. Con lo spostamento a monte dei binari, queste quattro cittadine elimineranno il passaggio dei treni in centro: Pietra avrà la stazione a due chilometri dalla via Aurelia e Alassio avrà una fermata sotterranea in via Gastaldi, mentre Loano e Borgio perderanno i rispettivi scali passeggeri.

Dal marzo 2014 al marzo 2021, ad Alassio il valore delle case è sceso da 7233 a 5758 euro a metro quadro, in discesa del 20,4%. A Loano, i prezzi sono scesi da 4771 a 3937 euro al metro, con un calo del 17,4% in 7 anni. È andata meglio a Borgio Verezzi (meno 14,9%, da 4896 a 4165 euro al metro) e soprattutto a Pietra Ligure (meno 12,9%, da 4383 a 3816 euro al metro). Mediamente, nei quattro comuni savonesi esaminati si è registrata una diminuzione dei valori immobiliari del 16,4% nel periodo esaminato. In pratica, le case si sono svalutate quasi del 10% in meno nelle località dove la ferrovia è rimasta in centro, rispetto ai paesi che hanno rimosso i treni.

Quando abbiamo iniziato questa ricerca, credevamo che saremmo arrivati a una conclusione opposta in materia di svalutazione immobiliare. Lo ammettiamo: i risultati ci hanno sorpresi. L’unica spiegazione razionale è che gli acquirenti e i proprietari delle abitazioni ritengano un servizio essenziale avere la stazione vicina a casa. Un valore aggiunto e un vantaggio, in grado di annullare e superare i disagi legati al transito dei convogli.