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Pronto condominio | 13 settembre 2021, 15:00

Pulizia della scala e ripartizione delle spese

Le scale condominiali, a norma dell’articolo 1117 del Codice civile, rientrano fra le parti comuni dell’edificio e, di conseguenza, tutti i condòmini sono tenuti a pagare le spese per la loro conservazione e manutenzione, sia ordinaria che straordinaria.

Pulizia della scala e ripartizione delle spese

Le scale condominiali, a norma dell’articolo 1117 del Codice civile, rientrano fra le parti comuni dell’edificio e, di conseguenza, tutti i condòmini sono tenuti a pagare le spese per la loro conservazione e manutenzione, sia ordinaria che straordinaria. Il regolamento di tipo contrattuale, ossia quello disposto dal costruttore e accettato da tutti i proprietari al momento dell’acquisto può contenere delle regole precise, che per essere modificate necessitano del voto unanime di tutti i condòmini proprietari. È pur vero che per modificare le norme che non hanno carattere contrattuale ma regolamentare può essere sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei condòmini intervenuti in assemblea, che rappresenti i 500 millesimi dell’edificio.

In assenza di un regolamento contrattuale, per la corretta ripartizione delle spese si applicano gli articoli 1123 e 1124 del Codice civile. Il primo dispone che «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità». L’articolo 1124 precisa quindi che «le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune».

Un primo criterio di suddivisione delle spese prevede, quindi, che esse siano ripartite fra tutti i condòmini, per metà in ragione ai millesimi di proprietà e per l'altra metà in base all'altezza del piano in cui si trova l’immobile. La giurisprudenza, però, non ha ritenuto corretto mettere sullo stesso piano le spese di pulizia delle scale e quelle necessarie per la loro conservazione e sostituzione. E così,

i criteri di riparto delle spese di pulizia riguardano la sola manutenzione ordinaria e, in teoria, potrebbero essere modificati con una delibera votata a maggioranza semplice.

Un secondo orientamento, più recente del precedente, prevede che le spese per la pulizia delle scale siano suddivise esclusivamente secondo il criterio dell'altezza del piano. Per la Cassazione (sentenza

432/2007) «la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale secondo quanto previsto dall’art. 1124 cod. civ., poi, è conforme alla ratio di tale disposizione, la quale va individuata nel fatto che, a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alle spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia».

A cura di Confappi-Fna Federamministratori

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