Demolizione e ricostruzione: come comportarsi con la conservazione del patrimonio edilizio

Una delle domande più frequenti, che riguarda il Superbonus 110% è: "spetta anche in caso di conservazione del patrimonio edilizio?". Vediamo insieme in cosa consiste un'opera di “demolizione e ricostruzione”, cosa prevede il nuovo decreto, ma soprattutto cosa si intende per "conservazione del patrimonio edilizio".

Impresa per le demolizioni: come assicurarsi un lavoro perfetto

La scelta dell'impresa per le demolizioni è uno dei punti più critici per chi desidera effettuare un'opera di demolizione e ricostruzione. Abbattere un edificio richiede strumentazioni e macchinari adeguati. Mantovanibenne MBI mette a disposizione delle migliori aziende per le demolizioni le proprie macchine demolitrici, ognuna pensata per una fase specifica del processo di demolizione. All'interno del parco macchinari di Mantovanibenne ci sono le pinze dedicate alla demolizione primaria, i frantumatori, la cesoia demolitrice metalli, gli scapitozzatori, i grapple per la demolizione e la movimentazione, e tante altre soluzioni per eseguire la demolizione completa di un edificio.

Quando un'impresa per le demolizioni decide di utilizzare macchinari professionali garantisce al cliente un lavoro svolto in modo professionale e rispettoso delle scadenze. Le macchine operatrici idrauliche di Mantovanibenne sono infatti progettate e pensate per eseguire con professionalità qualunque tipo di intervento. Il brand Mantovanibenne è riconosciuto per le sue caratteristiche: qualità, affidabilità e produttività, e per la grande attenzione dedicata allo sviluppo del prodotto e alle tecnologie brevettate.

Superbonus 110%: sì in caso di conservazione del patrimonio edilizio, ma non di nuova costruzione

Secondo la legge di bilancio si ha diritto al Superbonus 110% per gli interventi di demolizione e ricostruzione, purché nel provvedimento amministrativo risulti che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione.

L'agevolazione verrà infatti rilasciata per interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico, come introdotto dal decreto rilancio, ma non per nuovi edifici.

Infatti, gli edifici registrati al catasto con categoria F/3, ovvero unità in corso di costruzione, non possono essere definite come unità esistenti di natura residenziale e sono quindi escluse dalla maxi-detrazione. Inoltre, nel caso di un cambio di destinazione dell'immobile in "residenziale", questo aspetto dovrà essere segnalato.

In questo modo sarà possibile anche demolire e ricostruire un rudere, dal momento che, anche se si tratta di una categoria di fabbricati totalmente o parzialmente inagibile, potrà essere considerato come un edificio esistente. Infatti, questi edifici già costruiti sono già presenti a livello catastale.

Ristrutturazione o nuova costruzione: le differenze

Me abbiamo appena visto, il Superbonus 110% non spetta nei casi di nuova costruzione. Non viene considerata ristrutturazione quando si incrementa la volumetria dell’edificio demolito e ricostruito utilizzando quella di altri edifici demoliti. Nel caso in cui non venga rispettata questa regola e quindi l'intervento si qualifichi come nuovo edificio, è necessario ottenere il permesso di costruire e non si potrà godere di Superbonus 110%.

La ristrutturazione edilizia permette la demolizione integrale e la ricostruzione, con mutamento della destinazione d’uso. Si tratta infatti di un'opera è finalizzata alla conservazione e al ripristino dell’immobile e non alla semplice demolizione per realizzare un edificio diverso. Questo significa che, in caso di demolizione e ricostruzione, la ricostruzione come ristrutturazione deve rispettare le linee essenziali della sagoma, l’identità della complessiva volumetria del fabbricato, e la copertura dell’area di sedime, senza alcuna variazione rispetto all’originario edificio.

Quali sono i limiti delle spese

La legge di bilancio 2021 ha allungato il periodo di agevolazione del bonus. Infatti ora il Superbonus 110% per chi esegue una ristrutturazione è valido per tutti gli interventi effettuati dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022. Questo permetterà di ottenere una detrazione del 110% su tutti quegli interventi che migliorano l’efficienza energetica degli edifici, con la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, e che riducono il rischio sismico. Il Superbonus 110% può essere richiesto sia per i condomini che per le abitazioni singole.

A seconda dell’anno di sostenimento della spesa, dal 2020 al 2022, cambia la suddivisione della detrazione negli anni. Infatti, per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021 la detrazione va suddivisa in 5 rate di pari importo. Ad esempio, per una spesa di 10.000 euro, si ottengono 11.000 euro di detrazione pari a 2.200 euro annui da recuperare nelle 5 dichiarazioni dei redditi presentate a partire dall'anno di esecuzione dei lavori. Invece, per le spese effettuate nel 2022 la detrazione deve essere ripartita in 4 rate di pari ammontare. Ad esempio, per una spesa di 10.000 euro gli 11.000 euro di detrazione si recuperano in rate da 2.750 euro dalla dichiarazione presentata nel 2023 e per i 3 anni successivi.

Per gli interventi effettuati entro il 30 giugno 2022 dai singoli o dai condomini, di almeno il 60% dell'intervento complessivo, la detrazione del 110% spetterà anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.