Quando si deve acquistare, vendere, ereditare o semplicemente verificare un immobile, uno dei primi documenti da consultare è la visura catastale. Si tratta di un documento che permette di conoscere i principali dati registrati presso il Catasto relativamente a un fabbricato o a un terreno.
La consultazione delle visure catastali può essere utile non soltanto ai professionisti del settore immobiliare, ma anche a proprietari, acquirenti, amministratori di condominio, eredi e privati cittadini che desiderano verificare la situazione catastale di un bene.
Che cos’è una visura catastale
La visura catastale è un documento contenente le informazioni censuarie e identificative di un immobile presenti nella banca dati catastale.
Può riguardare:
- un fabbricato, come un appartamento, un negozio, un ufficio, un garage o un magazzino;
- un terreno agricolo o edificabile;
- uno specifico soggetto, persona fisica o società, al quale risultano intestati uno o più immobili.
Attraverso la visura è quindi possibile individuare catastalmente un bene e verificare i soggetti ai quali esso risulta intestato.
È importante precisare che il Catasto ha principalmente una funzione fiscale e inventariale. La visura catastale, da sola, non costituisce quindi una prova definitiva della proprietà dell’immobile. Per accertare la titolarità giuridica e l’eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti o altre formalità è necessario effettuare anche una verifica presso i Registri Immobiliari.
Quali dati contiene
Le informazioni presenti nella visura possono variare in base alla tipologia di immobile e al tipo di ricerca effettuata.
Per i fabbricati sono normalmente indicati:
- Comune catastale;
- foglio;
- particella o mappale;
- subalterno;
- zona censuaria;
- categoria catastale;
- classe;
- consistenza;
- superficie catastale;
- rendita catastale;
- indirizzo dell’immobile;
- dati degli intestatari catastali;
- diritto reale e relativa quota.
Per i terreni, invece, possono essere riportati:
- Comune;
- foglio;
- particella;
- qualità del terreno;
- classe;
- superficie;
- reddito dominicale;
- reddito agrario;
- intestatari catastali.
Questi dati permettono di identificare con precisione l’unità immobiliare e sono spesso necessari per la predisposizione di pratiche tecniche, fiscali, notarili e amministrative.
Visura catastale per immobile e per soggetto
La ricerca catastale può essere effettuata seguendo differenti criteri.
Visura per immobile
La visura per immobile viene richiesta quando si conoscono già gli identificativi catastali del bene, cioè almeno Comune, foglio e particella. Per i fabbricati può essere necessario indicare anche il subalterno.
È la soluzione più adatta quando si desidera verificare uno specifico appartamento, terreno, garage o locale commerciale.
Visura per soggetto
La visura per soggetto consente di individuare gli immobili catastalmente intestati a una determinata persona fisica o giuridica.
La ricerca può essere effettuata utilizzando il codice fiscale del soggetto e specificando l’ambito territoriale interessato. Questa modalità è particolarmente utile nelle successioni, nelle verifiche patrimoniali e nella ricostruzione degli immobili riconducibili a una persona o a un’impresa.
Visura storica
La visura storica permette di ricostruire le variazioni catastali intervenute nel tempo.
Può evidenziare, per esempio:
- precedenti intestatari;
- variazioni della categoria catastale;
- modifiche della consistenza;
- cambiamenti dell’indirizzo;
- frazionamenti;
- fusioni;
- soppressioni di unità immobiliari;
- costituzione di nuovi subalterni.
La visura storica è quindi utile quando occorre ricostruire l’evoluzione catastale del bene o comprendere l’origine di una determinata situazione presente negli archivi.
Quando può essere necessario richiederla
Compravendita immobiliare
Prima di acquistare o vendere un immobile è opportuno verificare che i dati catastali siano corretti e corrispondano al bene oggetto della trattativa.
La visura consente di controllare l’identificazione catastale, la categoria, la consistenza, la rendita e gli intestatari registrati.
Dichiarazione di successione
In caso di successione, gli eredi devono individuare gli immobili intestati alla persona deceduta e riportare correttamente i relativi dati nella dichiarazione.
La consultazione catastale permette di reperire foglio, particella, subalterno, rendita e altre informazioni necessarie per la pratica.
Calcolo di imposte e tributi
La rendita catastale costituisce un elemento importante per il calcolo di diverse imposte immobiliari.
La visura può essere utilizzata per verificare il valore della rendita attribuita all’unità immobiliare e controllare la categoria catastale registrata.
Pratiche edilizie e catastali
Geometri, architetti, ingegneri e altri tecnici utilizzano frequentemente le visure per predisporre pratiche edilizie, aggiornamenti catastali, dichiarazioni di conformità, stime immobiliari e relazioni tecniche.
Gli identificativi catastali consentono infatti di collegare correttamente la documentazione tecnica all’immobile interessato.
Contratti di locazione
Anche nella registrazione di un contratto di locazione può essere necessario indicare i dati catastali dell’immobile.
Una visura aggiornata permette di riportare correttamente gli identificativi ed evitare errori nella compilazione del contratto o dei modelli fiscali.
Amministrazione condominiale
Gli amministratori di condominio possono utilizzare i dati catastali per aggiornare l’anagrafe condominiale, identificare le unità immobiliari e verificare le intestazioni presenti negli archivi.
Come leggere correttamente una visura
La lettura della visura richiede particolare attenzione soprattutto alla sezione relativa agli intestatari e ai dati identificativi.
La dicitura “intestazione catastale” indica il soggetto registrato nella banca dati del Catasto. Tuttavia, tale informazione potrebbe non essere aggiornata se, per esempio, una voltura successiva a una compravendita o a una successione non è stata ancora registrata correttamente.
Occorre inoltre controllare la natura del diritto indicato, che può essere:
- proprietà;
- usufrutto;
- nuda proprietà;
- diritto di superficie;
- enfiteusi;
- altra tipologia di diritto reale.
Accanto al diritto viene normalmente riportata anche la quota, come 1/1, 1/2 oppure 1/3.
Visura catastale e planimetria non sono la stessa cosa
La visura catastale contiene prevalentemente informazioni testuali e censuarie. Non mostra invece la distribuzione interna dell’immobile.
Per verificare la disposizione dei locali, i muri interni, gli accessi e la conformazione dell’unità immobiliare è necessario richiedere la planimetria catastale.
Visura e planimetria sono quindi documenti differenti, ma spesso vengono consultati insieme durante una compravendita, una successione, una pratica edilizia o una verifica tecnica.
Perché richiedere una visura aggiornata
Utilizzare una visura recente permette di ridurre il rischio di lavorare su dati non più validi.
Nel tempo, infatti, un immobile può essere interessato da variazioni catastali, trasferimenti, successioni, frazionamenti, fusioni o modifiche della rendita.
Una verifica aggiornata può far emergere:
- intestazioni non corrette;
- dati identificativi modificati;
- subalterni soppressi;
- variazioni di categoria;
- differenze rispetto a documenti precedenti;
- volture non ancora registrate.
Per operazioni importanti è comunque consigliabile affiancare alla consultazione catastale anche l’esame degli atti di provenienza, delle planimetrie e delle risultanze dei Registri Immobiliari.
Conclusioni
Le visure catastali rappresentano uno strumento essenziale per conoscere i dati identificativi, censuari e reddituali di fabbricati e terreni.
Sono utili nelle compravendite, nelle successioni, nelle locazioni, nelle pratiche edilizie, nelle valutazioni immobiliari e nelle verifiche patrimoniali. La possibilità di richiederle online rende inoltre più semplice reperire rapidamente le informazioni necessarie, evitando spostamenti e lunghe attese.
Resta fondamentale interpretare correttamente i dati ottenuti e ricordare che l’intestazione catastale deve essere verificata, nei casi più delicati, insieme alla documentazione notarile e ipotecaria.
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